一场新的造城运动正在济南北部一条带状土地上展开，如果加上东部高新区、西部新城，未来数年济南城区面积将扩大两倍以上，而土地已在造城运动中悄然升值。

“我们已经出让土地1500亩，今年初个别地价甚至到了603万一亩。”济南市小清河开发建设投融资管理中心主任李洪海告诉记者，“今年准备再推出5000亩进入二级市场。” 而两年前小清河边土地的挂牌价才100多万一亩。

同时挂着“济南市小清河开发建设投资有限公司”牌子的小清河开发建设投融资管理中心成立于2007年，负责济南北部大约120平方公里土地的规划和一级开发。该区域已被正式命名为“滨河新区”，辖区面积分属济南北部的三个区，历城、天桥和槐荫区，但滨河新区并不会从三个区中剥离出来成立一个新的行政区。

李洪海介绍，小清河需要治理的河段约31公里，静态投资需要86亿元，其中一期13公里河段已经治理结束，投入约30亿元，均为银行贷款。他说，银行贷款的峰值是今年底，将达60亿元左右。

目前测算，滨河新区可推向市场的土地总量约27平方公里，将来有可能再增加15平方公里以上。从去年开始，管理中心已迎来回报期，招拍挂的土地已出让1500亩，今年还将推出5000亩，如果按现在小清河一带即济南滨河新区目前约400万元一亩的平均成交地价，5000亩即是200亿元，若按40%的“毛利润”计算，小清河公司今年土地收入将超过80亿元，而27平方公里将是一个数千亿的数字。“公司进账肯定不会这么多。”李洪海说，“土地熟化成本约占60%，市政府的返还应该在18%-19%左右。”

另外，土地推出时间可能要持续10年以上。李洪海透露，他们已考虑让房地产商参与一级土地开发。

据小清河管理中心提供的数据，整个滨河新区总投资目前估算约800亿元，其中小清河河道拓宽建设，道路、绿化等市政基础设施及公共服务设施建设费用约150亿元左右，前期熟化资金包括土地征收补偿费、拆迁安置费等，约需600亿元左右。2009年济南市地方财政一般预算收入仅210.2亿元，显然无法支撑小清河流域的治理。

进行市场化运作，一个区域开发成功至少需要两方面要素汇集。一是开发区域内有可熟化的土地并且土地有升值潜力；二是要有一套相对成熟的运作模式和机制。小清河及其投融资管理中心已具备这些条件。

靠近城市中心，是该区域地块能够迅速升值的关键。通过土地整理、旧城改造及污染严重企业外迁，小清河公司获得大片可开发的一级土地，市场化运作模式落地，800亿投资难题有望化解。